「我想以物業租賃管理公司經營者身份在日本過生活」
這樣可以獲得日本在留資格嗎？（按呢會當–無？）
想要在設立日本法人取得日本在留資格的各位，我是東京頭家先生，大家好。
前幾天，我和一位投資日本房地產已有10年的單身女性進行了交談。日本房地產投資在台灣是2013年當時某位知名女性作家說：「日本不動產投資好讚！」之後開始流行，所以這位單身女性也算是相當老資格的不動產投資者了。
（順便提一下，東京頭家先生在2012年就開始推薦日本不動產投資了。當時大家跟我說：「看不到的不動產台灣人不會買！」、「投資300萬的日本不動產太貴了！」現在如果再聽到這些話，大多數人都會笑。時代變了（笑））。
這位單身女性在知名的女性作家大做文章之前已經聽了我的建議在日本購買了不動產。當然、她對新的潮流相當敏感。今年根據國防部發表9月18日中國軍機103架次在一天之內飛越台灣附近地區恫嚇我們，她說：「我還是要考慮一下最壞的突發情況發生。」而且她對如何獲得日本在留資格也很感興趣。
她接著說：「我在日本投資不動產已有多年，為了節稅目的，房產為公司所有非個人所有。此外，我還投資了民宿，投報率很高。我想開個物業租賃管理公司，以公司經營者身份在札幌過生活。」她提出了一個相當具體的計劃。
乍看之下，這個計劃似乎堅實可行，您可能也會想“很可靠、沒問題吧！”
但實際上，這計劃在取得在留資格時可能會面臨2個致命的問題，造成幾乎100%的可能性無法獲得在留資格。
那麼，到底是什麼問題？我們一起來看看。
1、民宿收入不屬於不動產所得，入國管理局不承認它是穩定收入來源。
不動產的租金收益是穩定的，為了取得經營者管理簽證，一般列在日本法人的經營項目上是入國管理局列入考量的理想條件之一。
那麼、經營民宿的收入是不是納入不動產收益呢？
答案是否定的。
根據“所得稅法”上「不動產租賃收入」原則上被歸類為不動產所得; 但在宿泊事業中（即所謂的民宿）業者有義務確保客人的安全、一定程度的宿泊服務，因此從住宿使用者那裡獲得的對價服務也包括在內，除了房間租賃費外，還包括床具用品使用費、水電費、室內清潔費等，這一點可以說是與一般房地產的租賃不同（以下省略）。原則上，宿泊業的收入被歸類為“雜項所得”。
（有關民宿的稅務上認定 日本國國稅廳）
（民泊に関する税務上の取扱い 日本国国税庁）
chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/0018005-115/0018005-115.pdf
不愧是公家機關，很難懂的文章（笑）。
簡單地說，「單純出租不動產所得到的收入屬於不動產所得; 民宿不僅出租不動產，還出租床具用品等並收取清潔費，而且還提供旅遊資訊，所以它像是旅館一樣的宿泊業。但是如果官方把它歸類為旅館業的話，旅館協會之類的機構會生氣，所以只好把它歸類成“雜項所得”」。
因而入國管理局認為：日本政府不承認民宿收入是不動產租賃收益，不認定它為穩定的收入，入國管理局也不會以此為依據發放商務人士簽證。
因此這次的諮詢者，雖然擁有很多的民宿收入但卻陷入難以獲得經營管理簽證的遺憾現狀。
2、作為物業租賃管理公司的經營者資格不夠
另一個問題是全職房東不等於是租賃管理公司。
租賃管理公司必須聘用具有「房地產經紀人」資格的人員，同時還需要一名「租賃房地產業務經理」等。
（參考資料：在物業管理公司工作所需的5項資格要求）
（参考：不動産管理会社で働くために必要な資格を５つ紹介）
https://f-mikata.jp/kanri-hitsuyo-shikaku/
因此，如果您想以租賃管理公司經營者的身份申請經營管理者簽證，您必須具備「房地產經紀人」資格為申請條件。
正如我上一篇文章“設立日本公司的經營項目”中提到的日入國管理局很重視“專業性”的部分，因此，「我擁有很多房產，所以我開物業租賃管理公司就好。」這樣的想法來申請經營管理簽證可能遭到拒絕。
和這次的訪談者討論這兩個問題時，她說：「嗯、開物業租賃管理公司無法度…」決定換個思考方向。
我想現在台灣有很多人擁有日本的不動產，但請留意“擁有很多日本不動產並不意味著可以獲得日本的在留資格”。
那麼、下回見。
（以上純屬個人言論，僅供參考。不具任何投資建議。任何投資皆有風險，請審慎評估考量後再付諸行動。）
（日本語原文）
「私は日本で専業大家さんの会社経営者として暮らしたい」
日本在留資格取るのに、コレってアリですか？
日本法人を設立して日本の在留資格を取得したい皆さん、こんにちは 東京頭家先生 です。
先日、お話しした女性の方、日本不動産投資歴10年目の独身女性でした。台湾で日本の不動産投資が流行した始めたのが2023年に呉淡如が「日本の不動産投資は最高！」と言ってからですから、台湾ではかなり古株の不動産投資者と言えると思います。
（余談ですが、東京頭家先生が日本の不動産投資を紹介し始めたのが2022年。当時は「看不到的不動産、台湾人不会買！」とか「投資日本の不動産300万元！高過ぎる！！」と言われたものです。今この台詞を聞くと笑ってしまう人がほとんどです。時代は変わりましたね 笑）
この方は、呉淡如がマスコミで騒ぐ前から日本の不動産投資を私のアドバイスで購入していた人。無論、新しい潮流には敏感です。「国防部の発表では9月18日は中国空軍機が1日で１０３機も台湾の付近を飛んで威嚇してきたんだってさ。やはり万が一の場合を考えなければね」と日本在留資格を取得する方法も関心を大いに持っています。
「私は長年日本で不動産投資をして、節税目的ですでに個人所有じゃなくて法人所有にしている。しかも民泊投資もしているから利益率も高い。この会社の経営者という身分で専業大家さんとして札幌に暮らしたい。」とかなり具体的な計画を元に話をしてきました。
一見すると、堅実で実現可能なこの計画。皆さんも「しっかりしている。問題ないわ」と思われているでしょうか？
実は在留資格を取得する場合、この計画では２つの致命的問題があって、ほぼ100％経営者VISAは取得出来ないと思われます。
では、何が問題なのか？一緒に見ていきましょう。
- 民泊の収入は不動産所得ではないし、安定収入源と入国管理局は認めない。
不動産の賃貸収入は安定していて、一般的に経営者VISAを取得する為の日本法人の経営項目や条件としては望ましいと入国管理局は考えます。
では、民泊収益は不動産賃貸収益と一緒と考えられるのでしょうか？
答えはNoです。
“所得製法上、「不動産の貸し付けによる所得」は原則として不動産所得に区分されますが、住宅宿泊事業（いわいる民泊）は、宿泊者の安全等の確保や一定程度の宿泊サービスの提供が宿泊施設の提供者に義務付けられており、利用者から受領する対価には、部屋の使用料の他に寝具の賃貸料やクリーニング代、水道光熱費、室内清掃料などが含まれていると考えられ、この点において、一般的な不動産の貸付（賃貸）とは異なると言えます。（以下省略）住宅宿泊事業を行う事による得る所得は、原則として雑所得に区分されると考えられます。
（民泊に関する税務上の取扱い 日本国国税庁）
chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/0018005-115/0018005-115.pdf
さすがお役所、難しい文章ですね（笑）
簡単に言えば、「単純に不動産を貸してお金をもらうのが不動産所得、民泊は不動産を貸すだけではなく、寝具を貸したりクリーニング代を取ったりするし、観光案内とかも関係するからホテルみたいな宿泊業、だけど宿泊業というとホテル協会とかが怒るから、どれでもない“雑所得”にしました！」と言っています。
となると、“民泊は不動産賃貸所得として日本国政府は認めていない“ので、安定した収益として認めないし、これを元に経営者VISAは出しません。と入国管理局は言っています。
従って、民泊収入が多い今回の相談者さんは、現状で経営者VISAは取得し難い残念な状態です。
- 不動産賃貸管理の会社経営者としては資格不足
もう一点の問題は、専業大家さん＝賃貸管理会社 ではない事です。
賃貸管理会社には“宅地建物取引士”の有資格者が勤務している事が必須条件になりますし、“賃貸不動産経営管理士“なども必要とされています。
（参考：不動産管理会社で働くために必要な資格を５つ紹介）
https://f-mikata.jp/kanri-hitsuyo-shikaku/
従って、賃貸管理会社の経営者として経営者VISAを申請するのであれば“宅地建物取引士”の資格を取っている事が申請条件となります。
「不動産を複数所有しているから、賃貸管理会社にすれば良い」というのは前にご紹介した“日本法人の営業項目設定“でお話しした通り、入国管理局が望む”専門性”の部分で引っ掛かり、経営者VISAは認められない可能性が大です。
今回の相談者さんにも、この２つの問題をお話しした所「うーん、賃貸管理会社ではダメだね」と違う方向で考える事にしました。
今、台湾の方で日本の不動産を持っている人はたくさんいると思いますが、“日本の不動産を多数所有＝日本在留資格の取得可能”とはならないのでご注意くださいね。
では、また
